La loi DENORMANDIE

 

La loi DENORMANDIE est un nouveau dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien.

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu par cet achat avec travaux, situé dans une ville moyenne, voir en devenir…

La loi DENORMANDIE s’annonçait comme un dispositif attrayant pour l’investisseur immobilier locatif, malheureusement, et c’est à chaque fois la même chose, le piège est dans les détails.

A l’origine, la loi DENORMANDIE, c’est tout simplement :

 

  • Une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 21% du prix de revient de l’investissement (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence + travaux) répartie comme suit :
    • 2% pendant par année pendant les 9 première années ;
    • 1% par année pendant les années 10, 11 et 12.
  • Un investissement situé dans une ville moyenne, en devenir ( comme ils disent…)
  • Une obligation de travaux de rénovation représentant au moins 25% de l’investissement.

 

 

Aujourd’hui, et depuis la publication des commentaires de l’administration fiscale, on comprend qu’il sera parfois très difficile de réunir toutes les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt promise.

En effet, trois points attirent notre attention et pourraient remettre en cause le nombre des opportunités d’investissement :

Un investissement DENORMANDIE situé dans le « CENTRE » d’une ville moyenne éligible.

Mais qu’est que le centre de ces villes ? L’administration précise: Le centre des communes s’entend, dans la limite du territoire de ces communes, des zones de bâti continu de la commune. Les zones de bâti continu sont celles, conformément à la définition retenue par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui ne connaissent pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions.

Cette éligibilité restreinte au centre des villes n’est-elle pas source d’incertitude ? Comment savoir si le bien immobilier dans lequel vous projeter d’investir est situé dans le centre de la commune ?

Des travaux de rénovation à la définition restrictive qui devront représenter 33.33% du prix d’achat de l’immeuble frais inclus…

Les travaux sont au cœur des interrogations pour l’investisseur immobilier qui devra effectuer les travaux nécessaires à l’obtention de la réduction d’impôt sans pour autant être excessif pour ne pas renier la rentabilité de son investissement. Et là, deux mauvaises nouvelles :

  • Le taux de 25% de travaux se transforme en réalité à 33%. En effet, les travaux doivent représenter au moins 25% du total constitué par l’achat du bien immobilier, les frais de notaires, les frais d’agence immobilier et les travaux de rénovation éligibles. Ainsi, pour l’achat d’un immeuble au prix de 150 000€ auquel il faudra ajouter 11000€ de frais de notaire et 7500€ de frais d’agence immobilière, les travaux de rénovation devront atteindre 55600€, soit 33.33% du montant de l’achat immobilier frais inclus.
  • Les travaux de décoration dissociables des travaux de rénovation ne semblent pas éligibles pour l’atteinte du seuil de 33.33% ou 25% de travaux.

« Les travaux de rénovation s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes. Sont à ce titre exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.
Les surfaces annexes pouvant faire l’objet de travaux d’aménagement conduisant à la création de surfaces habitables nouvelles s’entendent uniquement des combles accessibles avant travaux et des garages en habitat individuel.
Ainsi, ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt les travaux d’aménagement conduisant à la création de surfaces habitables nouvelles portant sur des caves, sous-sols, remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements »

 

 

Enfin, il convient de ne pas confondre travaux de rénovation et travaux de réhabilitation…

Bref, tout cela est bien complexe et cette restriction sur la nature des travaux à réaliser pourrait remettre en cause de nombreux projets d’investissement : Atteindre 33.33% de travaux dans ces conditions semble délicat sauf pour celui qui achèterait un bien dont la valeur serait réellement faible !

Dommage ! …

Par contre,
C’est une bonne nouvelle pour la loi Pinel et surtout pour La loi Pinel au dispositif du Déficit foncier, encore méconnu, qui reprend les avantages de Pinel mais avec une part de travaux déductibles, immédiatement sur vos revenus de l’année 2019. Les personnes confondent les deux textes, Pinel au déficit foncier ( avec travaux ) et Denormandie…

 

Un tableau ci dessous vous montre les différences avec un Pinel traditionnel, ce qui laisse paraître un avantage pour le Pinel au déficit foncier :

 

 

QUELLE EST VOTRE SOLUTION ?

Un simple appel chez PATRIMOINE FINANCE ET ASSOCIES peut vous aider…

 

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